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活動截止:2019年06月30日

因政策“限貸”導致首付增加,買房人可以無責解約嗎?

編輯:天一編輯部   2019-06-18       來源:海南天一房產   38

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  隨著房地產調控的常態化,各地陸續出臺了限售、限購、限貸等手段,這些政策深深影響著房屋買賣市場。

  

  在實際購房中,很多朋友都因為限售、限貸吃過虧,今天我們就聊聊,如果簽完購房合同,卻因為調控政策的出臺導致無法履行合同(比如無法貸款),該怎么辦?

  

  我們通過一個案例了解一下。


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  剛簽合同就趕上限貸,這屬于“不可抗力”嗎?

  

  這個案例發生在2017年的北京,正值3·17限貸政策出臺前后。該政策針對的是有過住房貸款記錄的人,如果再次購置住房,需提高首付比例。

  

  業主張先生(化名)在3·17政策之前與買家簽了合同,對方支付了30%首付款,結果沒兩天正趕上3·17政策出爐,這意味著對方的首付比例將上升至40%,貸款年限也變為了25年。

  

  由于按總房價算下來,首付漲了將近70萬,買方隨后以限貸政策屬于“不可抗力”為由,要求無責任解約,退房。但張先生認為,買家具備購房資格,且并非沒有能力湊齊首付,不同意無責解約。

  

  最終,二人訴諸法律。法庭最后判決:該情形不屬于不可抗力,因此買家不可以無責解約,如果雙方同意解除合同,根據合同條款,買方需向張先生支付30萬元賠償金。

  

  這個結果,在買房人看來可能有些不公,因為政策出臺不可預知,且買方沒有主管違約意圖,是不是有點冤?

  

  在專業律師看來,作為市場中的交易主體,買賣雙方都有義務承擔一定的商業風險。本案例中,雖然買房人因為限貸政策出臺導致首付比例上升10%,但從房屋整體交易價格來看,這10%尚不足以從根本上影響交易。


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  被政策限貸的兩種法律后果

  

  根據以上案例我們可以看出,當被臨時出臺的調控政策導致限貸時,其法律后果是依據限貸結果的影響大小來決定的。具體來說,有兩種法律后果。

  

  1、對房屋買賣構成巨大影響

  

  這種情況的法律術語叫做“情勢變更”,即外部情形發生重大變化導致交易無法履行。這種情況之下,買賣雙方可以無責解約,互相不承擔違約責任。

  

  2、對房屋買賣構成輕微影響

  

  這種情況下,雙方應該繼續履行合同,不可無責解約。比如上述案例,限貸只是導致購房成本“相對輕微”地增加,因此如果節約的話需要承擔賠償責任。

  

  影響程度大小的參考標準

  

  那么問題來了,調控政策出臺之后,增加多少購房成本才算是“影響巨大”呢?

  

  對于如何認定影響程度的大小,法院并沒有給出明確標準,具體要結合雙方實際情況來做出判斷。這里可以給大家一個參考標準。

  

  拿“限貸”來說:

  

  1、如果因限貸政策變化導致首付比例增加10%,一般不會被認為是“影響輕微”,買方不能據此要求無責解約;

  

  2、如果首付比例增加30%或者更高的,基本可以認定為“影響巨大”,買方可以要求無責解約;

  

  3、處于二者之間,也就是20%左右,這就需要結合買方整體經濟實力來判斷。如果買方買的是二套房或以上,那證明其應該有一些經濟實力,首付比例增加20%就不會對其增加太多負擔。

  

  如果買的是別墅、獨棟這種超大面積住宅,那么一般情況下就不會認定為加重負擔的情形。

  

  提醒一下大家,以上標準只是針對一般情況而言,由于個體差異較大,法院可能會根據實際情況進行調整。


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  如何防范限貸政策變動風險

  

  最后,對于因調控政策變化導致的為房屋買賣合同履行風險,我們可以直接在房屋買賣合同中預先約定。您可以寫上如下條款:

  

  如因國家相關政~策導致貸款比例、貸款金額無法達到買受人準備貸款的金額,或無法批準貸款的,交易雙方可無責解約,互不承擔違約責任。如出賣人已收房款定金,如數退還。

  

  增加上面一個類似的預見性條款,對于合同的順利履行、防范政策調控風險是非常有實際意義的。


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